Vertrag zur Gebrauchsüberlassung
Übersicht über die Vertragsarten
- Miete
Sache wird zum Gebrauch überlassen, Mieter zahlt Mietzins - Leasingvertrag
Sache wird langfristig zum Gebrauch überlassen, Leasingnehmer zahlt Leasinggebühr - Pacht
Eine nutzbare Sache oder Recht wird zum Gebrauch überlassen, Pächter zahlt Pachtzins - Gebrauchsleihe
Sache wird unentgeltlich zum Gebrauch überlassen - Darlehen
Eigentum der Sache oder Geld wird übertragen, das Gleiche aber nicht dieselbe Sache oder Geld wird zurückerstattet
Mietvertrag
Der Mietvertrag ist die meist abgeschlossene Vertragsart bei der Gebrauchsüberlassung.
Form
Generell gibt es keine Formvorschrift für Mietverträge.
Beendigung
Es ist zu unterscheiden zwischen befristet und unbefristet. Die Kündigung muss bei Empfänger vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen.
Form der Kündigung für Wohnungen und Geschäftsräume
- schriftlich (beide Parteien) (OR Art. 266l Abs. 1)
- begründet, auf Verlangen der andren Partei (beide Parteien) (OR Art. 271 Abs. 2)
- amtliches Formular (nur Vermieter) (OR Art. 266l Abs. 2)
- Mieter und Ehepartner resp. eigetragenen Partner separat geschrieben (nur Vermieter) (OR Art. 266n)
- ausdrückliche Zustimmung des Ehepartners resp. eigetragenen Partner (nur Mieter) (OR Art. 266m und ZGB Art. 169)
Kündigungsfrist
Zu beachten ist der Kündigungstermin, oft Ende Monat oder Ende Quartal.
- Wohnung: drei Monate (OR Art. 266c)
- Geschäftsräume: sechs Monate (OR Art. 266d)
- Möblierte Zimmer: zwei Wochen (OR Art. 266e)
Ein Mieter kann vorzeitig von einem Mietverhältnis zurücktreten, wenn er einen zumutbaren Nachmieter stellt.
Pflichten und Rechte des Vermieters
Er muss das Mietobjekt übergeben und unterhalten. (OR Art. 256 und 259a)
Er muss den Mietzins bekannt geben und Einsicht ins Rückgabeprotokoll des Vormieters geben. (OR Art. 256a)
Wenn der Mieter nicht Fristgerecht zahlt, muss der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen (min. 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen). Danach kann er eine Kündigung androhen aber noch nicht kündigen. Bei Geschäftsräumen hat der Vermieter ein Retentions- oder Zurückbehaltungsrecht auf die beweglichen Sachen in den vermieteten Räumlichkeiten.
Der Vermieter kann eine Mietzinskaution von bis zu drei Monaten verlangen. (OR Art. 257e)
Pflichten und Recht des Mieters
Er muss den Mietzins zahlen
Die Nebenkosten müssen bezahlt werden, wenn nicht anderes festgelegt gilt das die Nebenkosten integriert sind in Mietzins.
Er muss sorgfältig mit der Sache umgehen.
Er muss die Sache übernehmen. Es empfiehlt sich eine Antrittsprotokoll mit dem Vermieter zu Beginn auszufüllen.
Wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt, kann der Mieter eine angemessene Frist setzen und androhen, dass er den Mietzins bei einer kantonaler Stelle hinterlegt. Dies muss aber nochmals schriftlich mitgeteilt werden, wenn dies gemacht wird.
Grundsätzlich darf ein Mieter jemand zur Untermieter leben lassen, wenn der Vermieter zustimmt (ausdrücklich oder stillschweigend).
Mietzins
Der Vermieter kann nicht belieben oft und hoch den Mietzins erhöhen.
- kantonales Formular
- mit Begründung
- mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist
Das Gesetz schreibt den Rahmen der Mietzins Erhöhung fest. Gründe können sein:
- Erhöhung des Referenzzinssatzes
- Wertvermehrende Renovationen
- Zu 40% aufgelaufene Teuerung
Ist die Mietzinserhöhung missbräuchlich kann bei einer Schlichtungsbehörde innert 30 Tage angefochten werden.
Eine Schlichtungsbehörde kann das Mietverhältnis erstrecken, wenn dem Mieter harte Folgen gelten und der Vermieter dies nicht rechtfertigen kann (Wohnungen bis zu vier Jahre, Geschäftsräume bis zu sechs Jahre).
Leasingvertrag
Der Leasingvertrag ist nicht im OR sondern im KKG geregelt.
Der Leasingnehmer zahlt die Leasinggebühr dem Leasinggeber oder Leasinggesellschaft, welche eine Sache zum Gebrauch überlassen. Der Leasinggeber oder Leasinggesellschaft zahlt den Kaufpreis dem Lieferanten resp. Hersteller und bekommt das Eigentum.
Der Unterschied liegt darin, dass der Leasingvertrag meist über eine längere Zeit abgeschlossen und ist unkündbar. Ausserdem übernimmt oft der Leasinggeber Dienstleistungen, wie Service und Unterhalt.
Vorteil ist das man nicht direkt mit dem ganzen Betrag aufkommen muss, so besser die Finanzen planen kann und weniger Aufwand hat.
Pachtvertrag
Der Pächter bekommt eine nutzbare Sache oder Recht zum Gebrauch und alle Erträgnisse aus der Überlassung und muss dafür Pachtzins zahlen.
Kleinere Reparaturen und Schäden muss er selbst beseitigen.
Der Verpächter muss grössere Reparaturen beseitigen.
Für die Pacht geltende Bestimmungen werden ergänzt um Regelungen des Mietrechts. Für Pachtverträge in der Landwirtschaft gilt das Bundesgesetz über die landschaftliche Pacht (LPG). Wenn im LPG nichts geregelt ist, gilt das OR.